Acheter ou Louer en Belgique — Analyse financière complète 2026
La question que chaque Belge se pose : vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ? Analyse chiffrée des coûts réels, du seuil de rentabilité et de la stratégie optimale selon votre situation.
Dernière mise à jour : février 2026
TL;DR
- →L'achat devient rentable après 7-10 ans en moyenne en Belgique
- →Les frais d'acquisition (13-15%) sont la principale barrière à l'achat
- →Louer et investir le capital en ETF peut être plus rentable si vous déménagez dans moins de 7 ans
- →Les aides régionales (abattements droits d'enregistrement) réduisent le coût d'acquisition
- →La décision dépend autant de critères non-financiers (stabilité, liberté) que financiers
Le vrai coût de l'achat immobilier en Belgique — Ce que les banques ne vous disent pas
Quand vous achetez un appartement à 250 000€ en Belgique, le coût réel est bien plus élevé. Voici ce qu'il faut prévoir au total :
Acheter vs Louer en Belgique : les arguments de chaque côté
Arguments pour ACHETER
- ›Constitution de patrimoine à chaque mensualité
- ›Pas de loyer à payer une fois le crédit remboursé
- ›Protection contre la hausse des loyers
- ›Liberté de rénover et personnaliser
- ›Effet de levier du crédit hypothécaire
- ›Transmission du bien aux héritiers
Arguments pour LOUER
- ›Flexibilité géographique et professionnelle
- ›Capital disponible pour investir en ETF (~7%/an)
- ›Pas de risque de travaux imprévus
- ›Pas de frais d'acquisition (13-15%)
- ›Mobilité si changement de situation
- ›Moins de stress et de responsabilités
Seuil de rentabilité achat vs location dans les grandes villes belges
| Ville | Prix médian appart. | Loyer médian | Seuil rentabilité | Verdict |
|---|---|---|---|---|
| Bruxelles | 320 000€ | 1 100€/mois | 10-12 ans | Louer si < 10 ans |
| Gand | 280 000€ | 950€/mois | 8-10 ans | Neutre |
| Anvers | 260 000€ | 920€/mois | 8-10 ans | Neutre |
| Liège | 160 000€ | 680€/mois | 6-8 ans | Acheter favorisé |
| Namur | 185 000€ | 720€/mois | 7-9 ans | Légèrement acheter |
| Charleroi | 110 000€ | 580€/mois | 5-7 ans | Acheter favorisé |
Estimations basées sur les données de marché 2024-2026. Hors aides régionales.
Simulez la stratégie "louer et investir" en Belgique
Si vous louez et investissez la différence en ETF, voici ce que ça peut donner sur 15-20 ans.
Paramètres
Résultats
Capital final estimé
269 232 €
💰 Total versé
122 000 €
📈 Intérêts générés
147 232 €
Méthodologie : Calcul basé sur la capitalisation mensuelle des intérêts. Le taux annuel est converti en taux mensuel (r/12). Les contributions mensuelles sont ajoutées en début de chaque mois. Les résultats sont indicatifs et ne constituent pas des conseils financiers.